1分钟知识锦囊 | 互联网地产商靠谱吗?它们怎么保证房源为真?

原标题:1分钟知识锦囊 | 互联网地产商靠谱吗?它们怎么保证房源为真?

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提问:@六月

今日锦囊答主:侯雯 36氪记者

以链家为代表的传统⼆手房中介行业,高度分散,区域性强,经纪⼈处于食物链底端,靠体力吃饭,穿梭在小区之间开拓拓房源、客源。新人往往需要半年左右的时间才能“开单”,从开拓资源到撮合成交,客源和房源呈漏⽃状流失。经纪人都惯于单兵作战,独享交易易佣⾦。

一般中介的主要收⼊来⾃二⼿房交易佣⾦。2017年年,全国新房交易10万亿元,⼆⼿房交量5万亿元,租⾦规模1万亿元。在此背景下,链家平台总交易量(GMV,含新房、⼆手房和租赁)已连续第⼆年过万亿元。根据平均2%左右的抽佣率,链家可以转化的年收入约为200亿元。

不过,由于楼市呈周期波动,“看天吃饭”是传统中介行业的特点。传统中介行业的惯例是在楼市上行期招兵买马,下行期关店裁员,通常楼市调控紧跟着的是中介关店潮。

此外,中介行业本质上是劳动密集型行业,内部⼈力管理决定人均产出和店面产出。一旦中介公司在单个城市的市占率达到⼀定规模,经纪⼈在公司内部的竞争就会超过外部竞争。

从链家在北京的经验看,这⼀规模瓶颈在14%左右。这意味着,规模触顶后,只有变个人竞争为多⼈合作,才能进⼀步扩张。因此,打通线上下渠道,整合中⼩中介,共同做大的平台交易模式逐步成为各家共识。新的竞争也由此拉开序幕。

本质上地产中介的核心还是在线下,⼀手拿房源,⼀手提供服务。线上仅是导流获客。需要承认的是,国内房屋交易体系的基础设施欠缺,完全去中介化并不现实。

链家在今年4⽉推出⻉壳交易平台后,直接感受到压力的是传统房源信息平台58同城。随着流量红利逐渐消失,分类信息网站已成为落伍的商业模式,58同城在线下还不具备对抗⻉壳的实⼒。

要想成为新的房地平台交易,需要满⾜⼀些基本特点——网站信息为真,平台连接所有客户,既能推动交易、提升效率,⼜能真正参与到线下交易中。

传统中间商⾃然层层分利。以链家的五层管控模式为例例,内部分为“经纪⼈-店长-区域经理--⼤区总监-城市总监”,每月光是后台管理费就⾼达1.7亿元,这些都要从佣金⾥出。2015年起,链家借助信息化⼿手段,去掉了区域经理这⼀层级,节省了部分后台成本。

房产交易平台仍在跑马圈地阶段,尚未摸索出盈利模式。以链家为例,其希望未来贝壳能以效果向平台商户收费。

⽽以58同城为代表的传统模式,按信息发布房源数量收取端口费,并没有过滤出真实信息的动⼒。通常是中介公司在平台发布房源,按年缴纳端⼝费,中介经纪⼈个⼈也会买端⼝发布房源。

换句话说,58同城并不直接连接个⼈,也无法用平台形成信任和约束,促成交易,更没机会介⼊交易。⽬前靠端⼝费活得不不错,营收大头来⾃地产业务,但长期来看,或许会被中介行业淘汰,一如PC时代的搜房网。

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